DIRITTO CIVILE

sentenza


Nel caso di reciproco inadempimento, rileva la maggiore gravita dell’uno o dell’altro a giustificare il recesso ex art. 1385 del codice civile; il certificato di agibilità del cespite immobiliare con destinazione residenziale promesso in vendita è “essenziale, ai fini del legittimo godimento e della commerciabilità del bene” (Tribunale di Lecce 1606 del 24/03/2015, pubblicata il 25/03/2015)

La decisione in commento ha concluso positivamente, per il cliente dello Studio, una vicenda contrattuale nella quale questi, parte promittente acquirente una civile abitazione, esercitava il recesso dal contratto dopo che, pur sollecitata la parte venditrice, questa non si attivava per la conclusione del contratto neppure dopo la rituale diffida ad adempiere. Il Sig. Leonardo (rappresentato e difeso dall’Avv. Giovanni Pagliarulo) infatti aveva formulato una proposta irrevocabile di acquisto di diversi immobili destinati a civile abitazione e di proprietà della società convenuta. Detta proposta aveva ad oggetto l’acquisto di un appartamento, di n. 2 box auto, tutti facenti parte di un complesso edilizio costituito da civili abitazioni e locali commerciali, ubicato in una località salentina, che all’epoca dei fatti era in corso di realizzazione in virtù di un’unica concessione. Più in particolare con la proposta irrevocabile di acquisto il proponente si impegnava ad acquistare un appartamento posto al piano primo della scala D dell’immobile di cui sopra, contraddistinto con il n. 2, come da planimetria allegata; n. 2 box auto siti al piano interrato contraddistinti con i n. 4 e 5 ; al contratto venivano allegate le planimetrie degli immobili promessi in vendita, sottoscritte dalle parti. Il prezzo offerto per l’acquisto era stato di € 283.000,00 oltre IVA da versarsi quanto a € 12.424,35 al momento dell’accettazione della proposta di acquisto e da far valere in conto caparra confirmatoria al momento della conclusione del contratto, ai sensi dell’art. 1326 c.c. , il resto in due ulteriori tranche ed il saldo alla consegna dell’immobile, da effettuarsi contestualmente alla rogazione dell’atto pubblico. La parte venditrice accettava la proposta di acquisto e pertanto ex art. 1326 del codice civile il contratto era concluso, sebbene le parti avessero convenuto un ulteriore termine anche per la stipula di un preliminare di compravendita. Ed effettivamente il proponente corrispondeva la prima tranche che veniva accettata dal venditore a titolo di deposito cauzionale da far valere in conto caparra confirmatoria. Successivamente l’attore sollecitava, inutilmente, la formalizzazione del preliminare ed apprendeva di difficoltà tecniche relative alla libera circolazione dell’immobile promesso in vendita; trascorsi diversi mesi dalla data stabilita per la sottoscrizione del preliminare di vendita l’attore sollecitava la parte venditrice all’adempimento contrattuale e ciò avveniva con due raccomandate regolarmente recapitate con le quali lo si invitava alla vendita con atto pubblico dichiarandosi disponibile a pagare il residuo prezzo in unica soluzione. E poiché il venditore non dava alcun riscontro, il proponente l’acquisto notificava atto di citazione con il quale dichiarava il recesso dal contratto ex art. 1385 del codice civile chiedendo il pagamento di una somma di denaro pari al doppio della caparra confirmatoria versata. La società convenuta nel costituirsi lamentava che il proponente non avesse versato gli acconti concordati e che le difficolta amministrative relative alla valida circolazione del bene cui faceva cenno l’attore erano dovute a ritardi dell’ufficio tecnico comunale. L’istruttoria dimostrava che l’immobile non aveva l’agibilità e che la società convenuta non aveva mai sollecitato il pagamento degli acconti concordati; accertava altresì che l’attore aveva effettivamente invitato il venditore alla formalizzazione dell’atto di compravendita che non si era potuto concludere proprio perché l’immobile non aveva l’agibilità. Il Tribunale di Lecce nel motivare l’accoglimento della domanda di condanna al pagamento del c.d. “doppio della caparra” versata muove da due assunti fondamentali: 1) il certificato di agibilità del cespite immobiliare con destinazione residenziale promesso in vendita è “essenziale, ai fini del legittimo godimento e della commerciabilità del bene”; 2) “quando l’indagine del giudice è rivolta ad accertare quale dei due contraenti sia inadempiente al fine di stabilire a quale di essi spetti il diritto di recesso ex art. 1385 c.c., occorre procedere ad una valutazione comparativa del comportamento di entrambi i contraenti in relazione al contratto, tenendo conto dei precetti generali sulla imputabilità e l’importanza dell’inadempimento, nonché, per quanto riguarda le singole pattuizioni, stabilire quale dei due abbia fatto venir meno, con il proprio comportamento, l’interesse dell’altro al mantenimento del contratto (Cass. 9158/1991)”. Appare di maggior rilevo evidenziare come il Tribunale di Lecce abbia inteso ribadire un principio, a volte disatteso, in materia di certificato di agibilità, affermando che: “ nella promessa di vendita, il promittente venditore ha l’obbligo di fornire tutta la documentazione necessaria a comprovare la titolarità del diritto e la libertà del bene oggetto di alienazione dai vincoli e pesi pregiudizievoli, nonché, trattandosi di edificio, la regolarità amministrativa dello stesso, alla quale va aggiunto anche il certificato di abitabilità ove trattasi di immobile con destinazione residenziale che il venditore la l’onere di procurarsi (Cass. 12556/2000).” Aggiunge il Tribunale di Lecce che: “ Invero per pacifica giurisprudenza nella vendita di beni immobili viene in rilievo l’interesse dell’acquirente ad ottenere la proprietà di un immobile idoneo ad assolvere una determinata funzione economico-sociale e, quindi, a soddisfare i concreti bisogni che inducono il compratore all’acquisto, sicché il requisito del certificato di agibilità è essenziale ai fine del legittimo godimento e della commerciabilità del bene; ne consegue che la mancanza di tale documento costituisce grave inadempimento del promittente venditore, tanto da far ritenere giustificato il rifiuto opposto dal promissario acquirente di stipulare l’atto pubblico di trasferimento (ex plurimis Cass. 25040/2009)”. Pertanto sulla base di tali considerazioni, accertato che la società convenuta non aveva, colpevolmente, conseguito il certificato di agibilità dell’edificio nel quale erano collocate le unità immobiliari con destinazione residenziale e che la medesima società si era, altrettanto ingiustificatamente, sottratta per ben sette anni al trasferimento della proprietà promessa in vendita, dichiarava giustificato il recesso dell’attore, formulato con il medesimo atto di citazione e la condannava al pagamento del doppio della caparra confirmatoria ricevuta in sede di accettazione della proposta ed alla rifusione delle spese di lite. Tali assunti hanno trovato ulteriore conferma nella giurisprudenza di merito, ove si è affermato, più di recente che: “ La consegna del certificato di abitabilità dell'immobile destinato ad abitazione, pur non costituendo di per sé condizione di validità della compravendita, integra un'obbligazione incombente sul venditore ai sensi dell'articolo 1477 del codice civile, in quanto rappresenta un requisito essenziale della res venduta, incidendo sulla possibilità di adibire legittimamente la stessa all'uso contrattualmente previsto. Pertanto, la mancata consegna di tale certificato implica un inadempimento che, sebbene non sia tale da dare luogo a risoluzione del contratto, può essere fonte di un danno risarcibile, configurabile anche nel solo fatto di aver ricevuto un bene che presenta problemi di commerciabilità. Nel caso di specie, stante l'inagibilità accertata di alcuni locali dell'immobile compravenduto, il Tribunale di Aosta ha condannato il venditore a sostenere i costi necessari per il conseguimento della piena agibilità del fabbricato ad uso abitativo (cfr. Tribunale Aosta Sentenza17 gennaio 2018, n. 14). Alcune decisioni si sintonizzano sulla natura degli accordi tra le parti, per valutare la gravità e gli effetti dell’inadempimento, allo scopo di focalizzare la c.d. vendita di aliud pro alio. “Nella vendita di immobile destinato ad abitazione, il certificato di abitabilità rappresenta requisito giuridico essenziale del bene compravenduto poiché vale ad incidere sull'attitudine del bene stesso ad assolvere la sua funzione economico - sociale, assicurandone il legittimo godimento e la commerciabilità. Il mancato rilascio della licenza di abitabilità integra, pertanto, un inadempimento del venditore per consegna di aliud pro alio. Ed infatti, quest'ultima ipotesi ricorre non solo qualora il bene difetti in maniera assoluta di agibilità, in assenza delle condizioni necessarie per ottenerla a fronte di insanabili violazioni della legge urbanistica, ma anche quando l'immobile sia comunque privo dei requisiti minimi di salubrità, igiene e sicurezza necessari per l'ottenimento della stessa. (cfr. Tribunale|La Spezia|Civile|Sentenza|24 aprile 2018| n. 316). Nel caso concreto, stante la conformazione del bene oggetto di causa, il relativo certificato non si sarebbe potuto ottenere semplicemente presentando le pratiche del caso presso la competente Amministrazione, essendo invero necessario effettuare alcuni lavori di adeguamento. Appare opportuno ricordare, a compendio dei rilievi di questo breve focus sull’argomento, che il Supremo Collegio (cfr. Cassazione, Sezione 6 2, Civile, Ordinanza11 luglio 2018, n. 18203), ci ricorda come “ In tema di compravendita immobiliare il disposto dell'articolo 40 della legge 47/1985, consente la stipulazione del contratto di compravendita ove risulti presentata l'istanza di condono edilizio e pagate le prime due rate di oblazione. La disciplina normativa esige che la domanda di sanatoria abbia i requisiti minimi per essere presa in considerazione dalla Pa, con probabilità di accoglimento, occorrendo, quindi, l'indicazione precisa della consistenza degli abusi sanabili, presupposto della somma dovuta a titolo di oblazione, nonché la congruità dei relativi versamenti. Pertanto, la mancata consegna al compratore del certificato di abitabilità non determina, in via automatica, la risoluzione del contratto preliminare per inadempimento del venditore, dovendo essere verificata in concreto la gravità dell'omissione in relazione al godimento e alla commerciabilità del bene. (M.Pis.) “. Di conseguenza, come sempre, le massime ed i principi di diritto enunciati dalla giurisprudenza, vanno letti in relazione a ciascun caso concreto, con prudenza e critica osservazione. Sull’argomento appare di rilievo, a mio parere, quanto affermato nella ulteriore decisione del Supremo Collegio, nella Ordinanza, 18 maggio 2018, n. 12226, ove si precisa che “ In tema di compravendita immobiliare, la mancata consegna al compratore del certificato di abitabilità non determina, in via automatica, la risoluzione del contratto preliminare per inadempimento del venditore, dovendo essere verificata in concreto l’importanza e la gravità dell’omissione in relazione al godimento ed alla commerciabilità del bene, sicché, ove in corso di causa si accerti che l’immobile promesso in vendita presentava tutte le caratteristiche necessarie per l’uso suo proprio e che le difformità edilizie rispetto al progetto originario erano state sanate a seguito della presentazione della domanda di concessione in sanatoria, del pagamento di quanto dovuto e del formarsi del silenzio-assenso sulla relativa domanda, la risoluzione non può essere pronunciata “. In conclusione il caso concreto risolto positivamente dallo studio nella causa decisa dal Tribunale di Lecce nella sentenza risalente al 2015 si inserisce nell’alveo di una coerente giurisprudenza ed è però il risultato di un attenta istruttoria focalizzata alla dimostrazione degli assunti relativi alla gravita dell’inadempimento della parte venditrice. 01 Gennaio 2019 (Avv. Giovanni Pagliarulo)

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